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엄궁3구역 더샵 리오몬트 엄궁3구역 재개발은 동호수 추첨도 마무리 했고 조합원 분양계약도 했을텐데 조합원 분양가가 바뀌었다는 정보는 찾을 수 없다. 이상하다고 생각했다. 어제 글을 작성한 후로 쭉 고민한 결과, 내 가정에 오류가 있음을 발견했다. 분석결과에 큰 차이가 있을 수 있기 때문에 후속글을 작성한다.간과한 부분평당 공사비와 연면적이 상승하면서 그에 맞물려 예상 총공사비가 1800억원 상승했다. 여기서 총사업비 (공사비+기타사업비)를 엄궁3구역 더샵 리오몬트 기존의 공사비와 기타사업비의 비율 7:3을 그대로 적용해서 공사비 4034억 기타사업비 1728억 총사업비 5762억원을 예상했는데 이 부분에 오류가 있다. 기타사업비가 공사비 상승에 비례하여 700억을 넘게 상승했다고 가정한 것 인데 지나친 가정이었다.​ 엄궁3구역의 특징을 살피지 못 했다.엄궁3구역의 종전자산평가는 관리처분총회의 시기가 2018년 말 인 것으로 보아 최소 2018년 이전에 이루어졌다고 볼 수 있다. 6년 전 엄궁3구역 더샵 리오몬트 평가금액 이므로 그 값이 작고 조합원의 수도 370명으로 (총세대수 1305세대)작으므로 총 종전자산평가 금액이 작을 수 밖에 없다.결과적으로 금리인상과 사업지연에 따른 금융비용의 증가가 크지 않다고 예상할 수 있다.​예를 들어보겠다.엄궁3구역의 예상 총공사비는 4034억원 이다. 종전자산평가금액은 490억원으로 총공사비의 12%정도 밖에 되지 않는다. 종전자산평가 금액의 60%로 모든 조합원에게 이주비 대출이 나갔고 조합의 예상보다 3% 높은 금리로 엄궁3구역 더샵 리오몬트 5년 동안 금융비용이 나갔다고 가정하면 294억*3%*5 㵄억이 이주비 대출에 대한 금융비용의 증가분이다. 총공사비의 1%정도이다.마찬가지로 다른 보상비들도 종전자산평가 금액 자체가 작기 때문에 공사비 상승에 비례하는 기타사업비 증가를 만들지는 못 할 것이다.다른 구역의 사정은 어떨까?내가 소유한 구역의 예상 총공사비는 약 1100억원이다. 종전자산평가금액은 약 600억원으로 그 비율이 54%를 넘는다. 똑같이 조합이 3% 높은 금리로 5년 엄궁3구역 더샵 리오몬트 동안 이자가 나갔다면 360억*3%*5㵔억으로 공사비의 5%이고 엄궁3구역의 대략 5배가 된다.​다른 사업비 증가는 없을까?공사비 증가에 따른 정비기반시설 설치비용의 증가가 있다. 하지만 엄궁3구역의 기부채납비율은 17%로 재개발치고 매우 적은 편이므로 큰 영향을 주지 못 할 것이다​다시 분석기타사업비의 증가분을 350억원으로 가정하고 다시 사업성 분석​을 해보겠다.총공사비는 4034억 기타사업비는 1350억으로 총사업비는 5384억이다. 관리처분총회 때 예상했던 3230억보다 2154억 증가했다. 엄궁3구역 더샵 리오몬트 일반분양수입 증가분이 약 2000억원으로 총사업비 증가 2154억을 거의 상쇄시켰다. 예상임대매각가와 상가분양수입을 더해 1. 추정비례율과 2. 103% 비례율이 나오도록 수정한 예상 34평 조합원 분양가는 아래와 같다.비례율 방식은 출자한 자산의 크기에 따라 추가분담금액이 달라지므로 예상 조합원분양가 3.12억과 차이가 날 수 있기 때문에 대략적인 금액이라고 생각하면 된다.​기존의 조합원 분양가를 그대로 유지하기 위해서는 기타사업비의 증가가 250억이면 엄궁3구역 더샵 리오몬트 가능할 것으로 예상된다.프리미엄 2억을 더하면 약 5.1억으로 예상일반분양가 대비 1억 정도 안전마진이 있는 것으로 분석결과가 크게 바뀌었다.​비례율이 100%이하로 예상된다면 감평이 큰 매물이 좋을까 작은 매물이 좋을까?조합원분양가를 변경하지 않을 경우 비례율 82%를 예상했다. 그렇다면 똑같은 조건이라는 가정하에 (층수가 같다는 가정) 감평금액이 작은 매물을 선택하는 것이 수익률에 도움이 된다.위의 감평 19500만원 매물은 권리가액 19500*0.82=15990만원 엄궁3구역 더샵 리오몬트 이 되면서 3510만원의 추가적인 분담금이 발생하지만 아래 감평 9500만원 매물은 9500*0.82=1710만원의 추가적인 분담금이 발생한다. 비례율에 따른 추가적 분담금의 차이 외에도 같은 수익이라면 초기투자금이 작은 매물을 선택하는 것이 수익률에 도움이 될 것이다.​결론기타사업비의 증가를 350억으로 가정하면 아래 매물을 선택하였을 경우 약 5억의 총매수금액이 들 것으로 예상된다.매수를 고려하시는 분은 반드시 착공기준 공사비와 일반분양가 그리고 기타사업비의 엄궁3구역 더샵 리오몬트 증가분을 확인하기를 바랍니다.​