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명덕 .이편한세상 명덕역 퍼스트마크 이편한세상 후분양 예상​​대구의 처참한 분양성적 때문인지 명덕 이편한세상은 지난 5월 예정했던 분양일정을 무기한 연기했습니다. 대구의 새 아파트 시장이 침체일로를 걷기 때문인 것으로 풀이되지만 공급과잉에 따른 미분양 물량이 아직 많기 때문이란 점은 누구나 알고 있는 사실입니다.​​​언제 분양할지 모르겠지만 관심을 크게 모았던 명덕역세권 대단지 아파트라는 점에서 한 번쯤 공부하는셈 치고 살펴보는 것도 좋겠죠? 공사는 시작되었고 DL이앤씨가 지급보증을 서고 PF를 KB증권을 주관사로 실행한 것만 보더라도 사업은 그대로 진행이 될 것이고 분양은 후분양으로 돌릴 것이 확실해 보입니다. ​​​​e편한세상 명덕역 퍼스트마크​​이 아파트는 대구 남구 대명동 2017-2번지 일원에 '대명2동 명덕지구 재개발 사업'으로 지하2층 지상 35층 .이편한세상 명덕역 퍼스트마크 17개동 총 1,758세대 규모의 단지 입니다. 시공사는 DL이앤씨로 1군 브랜드인 'e편한세상'은 대구에서도 아주 선호하는 브랜드 중의 하나입니다. 대구 남구 대명동은 과거 대구의 원도심이자 부촌으로 이름을 날렸었고 대구의 전통적인 주택이 밀집되어 있는 지역으로 2025년까지 재개발·재건축으로 분양이 예정된 아파트 단지는 무려 1만 4천여가구 였지만 전국적인 부동산 시장의 침체로 줄줄이 연기되는 신세가 되었습니다.​​그러나 명덕 이편한세상은 업계최고등급의 건설사인 'DL이앤씨&quot지급보증을 통해 PF에 성공을 했다는 뉴스도 있었습니다. KB증권이 약 3,000억 규모의 자금을 수혈을 해주었네요. kb증권이 주관사로 금융권 일부기관이 협력해 자금을 조달했고 33개월 후 만기 도래된다고 합니다. 분양은 미루어졌더라도 공사는 그대로 진행이 될 것으로 예상이됩니다. 재개발조합의 .이편한세상 명덕역 퍼스트마크 일반분양 연기로 공사비 수급이 어려워졌지만 시공사측은 '책임준공의무'를 이행해야 하죠. 그럼으로써 DL이앤씨가 책임보증을 하는 PF가 이루어졌다 생각되네요.​​현재 분양이 왜 어려운지 사정을 한 번 알아 볼까요??​​명덕 이편한세상의 아파트 분양 평형은 전용 39㎡, 49㎡, 59㎡, 84㎡, 110㎡으로 구성되고 전용 39㎡, 49㎡는 임대아파트가 될 가능성이 높다고 합니다. 이 아파트의 입지 환경은 잘 발달된 교통과 생활인프라를 보면 주거지역으로서는 최고의 입지를 자랑합니다. 명덕역은 대구 지하철 1호선과 지상철 3호선이 환승하는 환승역입니다. 중양대로를 통해 달구벌대로와 연결되고 3차 순환도로와도 연결이 됩니다. 명덕로를 따라 신천대로 연결도 편리하죠. 주변에 학교도 밀집되어 있어 아이들 키우기도 좋습니다. 반월당이 가깝고 연결이 편리하니 쇼핑등 .이편한세상 명덕역 퍼스트마크 생활인프라도 잘 갖춰진 곳이라 할 수 있습니다. ​출처 : 부동산지인 수요/입주 차트​그럼에도 불구하고 분양을 연기할 수 밖에 없는 이유는 대구 남구의 인구가 적고 재개발 재건축으로 공급되는 공급량이 과잉이기 때문입니다. 영대병원역 역세권도 줄줄이 미분양으로 남았고 그나마 야심차게 출발한 '대명자이 그랜드시티'마저도 자이 브랜드가 무색하게 처참한 청약경쟁률을 보였죠. 지금 착공하고 분양하는 아파트는 차라리 후분양 쪽으로 가닥을 잡는 것이 유리할 수 있습니다. ​​왼쪽부터 전국, 서울, 대구 주간 아파트 매매가격 변동률​​대구의 미분양 아파트들이 감소하고 있고 전국 주간 아파트 매매 가격은 지난 주 상승전환을 했죠. 대구도 달성군과 중구는 상승을 보이기도 했습니다. 바닥론이 대두되고 바닥다지기를 거처 .이편한세상 명덕역 퍼스트마크 1~2년 내에 상승장을 맞을 것이란 전망도 늘고 있죠.​​DL이앤씨 e편한세상 홈페이지​DL이앤씨가 PF 발행을 통해 공사비용을 수혈한 이유로 보입니다. 공사는 시작하고 분양은 후분양 쪽으로 가닥을 잡아가는게 아닐까 하는 생각입니다. 조합원입주권은 거래가 되고 있는 것 같습니다만 위험한 시점에 입주권을 사기는 불안할 것 같긴하네요. 그러나 DL이앤씨가 적극적인 의사를 보였으니 조합원이나 입주권을 거래한 사람도 조금은 안심이 되겠죠.​​명덕 이편한세상의 분양가를 한 번 예상해 볼가요?? 조합원 분양가는 전용 59㎡ 가 2억 4,800만원, 전용 84는 평균 3억 5,000만원, 110㎡는 약 4억6,400만원 수준이었다고 합니다. 현재개발 사업이 일부 파행을 겪고 있고, 이편한세상 측에서 PF를 내 후분양으로 전환한다면 이자 등 .이편한세상 명덕역 퍼스트마크 추가 비용도 발생하여 조합원 추가 분담금도 생겨 날 것으로 예상이 됩니다. 게다가 건축 자재값과 인건비는 더 오르고 있습니다. 내년도 최저인금은 금년보다 2.5% 인상된 9,860원으로 결정되었다는군요. 그러므로 싸게 분양할 것이란 기대는 안 하시는 것 같습니다. 후분양가는 인근지역의 시세를 기준으로 산정되기 때문에 상당히 높은 가격을 보입니다. 만촌자이르네를 참고하시면 좋을 듯 합니다. ​만촌자이르네 조감도​일부 전문가들 사이에서 2025년 후분양으로 분양을 할 경우 분양가는 전용 84타입을 기준으로 7억 이상을 보는 경우가 늘어나고 있습니다. 물론 지금부터 대구 아파트 매매가가 꾸준히 상승해 준다면 가능한 이야기겠지만 2025년 9월 주변 시세는 얼마정도를 보면 좋을까요? 비교하기 가장 쉬운 것이 .이편한세상 명덕역 퍼스트마크 교대역하늘채뉴센트원입니다. 2021년 3월 전용 84㎡타입이 최고가 7억 4천여만원의 실거래가를 찍고 내려왔으니 정상화된다면 이 수준까지 오른다고 볼 때 약 80~90% 수준의 후분양가를 적용한다면 6억 중반대에 분양을 할 가능성이 크겠습니다. ​​대봉서한이다음 전용 84㎡타입 견본주택​​결론적으로 말씀드리면 e편한세상 명덕역 퍼스트마크의 사업은 DL이앤씨의 노력으로 사업의 진행이 잘 진행될 것으로 보이지만 분양은 어려움이 따를 것이란 점이고 높아진 분양가에 만족할 수요가 얼마나 될까하는 걱정이 앞선다는 점입니다. 최소 낮게 잡아 6억 후반이라해도 주변의 아파트들 중 비슷한 시기 입주하는 아파트들 대비 턱없이 비싼 점도 우려되는 점입니다. 2024년 10월 입주인 대봉 서한이다음의 경우 전국적인 1군브랜드는 아닐지라도 대구에서는 인정해주는 브랜드 .이편한세상 명덕역 퍼스트마크 파워를 갖고 있고 현재 분양가는 5억 후반대에 있습니다. 또 더샵리비테르1,2차의 경우도 대구사람들이 좋아하는 브랜드 아파트임에도 현재 전용 84타입이 5억대에 머물러 있는 것도 고민일 것 같군요.​​조합측에서 현명한 결론을 도출해 내겠지만 조합원의 부담을 줄이려면 일반분양가를 높여야 하고 일반분양가를 낮추려면 조합원 부담금이 늘어나게 될 수 밖에 없는 구조적 문제점은 충분히 인지할 수 있죠. e편한세상 명덕역 퍼스트 마크를 기다리시는 분들도 많으신 것으로 알고 있습니다만 싼 가격에 공급받을 수 있단 기대는 접어야 할 것으로 보입니다. 현재 싼 값에 매물로 나온 급매물건이나 미분양 중 할인분양을 하고 있는 아파트들을 분양받는 것도 권해드리고 싶군요.